初见“柳暗花明”的郑州黄金周
十一黄金周，沉寂了一个“金九”的房地产市场却表现出不一样的热度，热销、火爆几乎成了市场的代名词。
然而，抛开市场刻意营造的火热氛围，真正站在十一市场销售情况去分析，郑州市场到底呈现一种怎样的境况，值得我们去冷静剖析。
01
十一期间
郑州市场迎来近期销售高峰
十一黄金周，作为“金九“、”银十”的临界点及一年中难得的“长假”，几乎成了业内默认的房企促销折扣季。在此前提下，十一期间楼市一般都会迎来一波销售高峰，今年的十一黄金周，郑州楼市也不例外。
据监控数据显示，10月1日-10月8日，大郑州约217个项目共成交约8074套房，单盘去化约为37.2套，与之前四周相比，去化量显著上涨。
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数据来源：克而瑞监测数据
相比去年同期而言，去化情况仍旧占据优势。根据监控数据，去年十一期间，大郑州范围内约198个项目共去化约4370套，单盘去化约22.1套。与之相比，今年十一单盘去化上涨约40.6%。
郑州市场案场来访成交均同比上涨
在各种优惠百花齐放的情况下，大郑州十一销售头部住宅项目销量明显上涨。
根据统计数据显示，2019年十一黄金周，大郑州范围内住宅项目销售套数排名前20的项目，销售套数集中在55-135套之间。其中销售套数在100套以上的项目仅4个。而今年销售情况与之相比具有明显优势。
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数据来源：克而瑞监测数据
（统计范围为住宅项目，不包含公寓）
根据统计数据显示，十一期间大郑州范围内住宅项目销量位居前20的项目，销量集中在88-298套。其中约17个项目的销售套数均在100套以上，相比去年同期增加了约76.5%。
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数据来源：克而瑞监测数据
（统计范围为住宅项目，不包含公寓）
市场的成交情况，从今年的来访情况也能洞悉一二。大郑州范围内根据克而瑞监控的约218个项目显示，十一期间项目来访约74650人，单盘来访量约342人，与去年同期相比，单盘平均来访量显著增加（2019年，约232个项目，来访约55906人，单盘约241人）。
由此可以看出，今年十一客户活跃程度较之往年明显提升，大体有两方面原因。
从政策形势来看，今年的楼市调控更加严厉，不仅14个城市被约、加码调控，房企融资监管也再度升级。“三道红线”的出台让踩线房企回款压力显著增加，房企的营销动作更加丰富多元，从而刺激客户成交。
从市场氛围来看，三道红线均位于红档的恒大，声势浩大的推出“全国七折”的营销政策，为行业营造出“优惠”氛围，奠定客户心理基础。行业内，进驻郑州的全国一线房企及本土房企在恒大的推动下，主动或被动的跟进优惠政策，对客流形成一定的吸引力。
抢占客户为目前的主要营销方向
从开盘情况来看，今年十一较去年同期，郑州市主城区开盘项目持平均为4个项目，推盘量及去化率却低于去年同期，其中2020年单盘推量约为184套，同比下滑约16.85%。
目前案场均采取小推量快跑的形式，同时在当前的市场环境下，房企以抢占客户为主要营销方向。在市场趋稳的情况下，各项目竞争加剧，与去年蓄客完成后开盘不同，今年项目更倾向于直接推售，加快客户抢夺。以至于从数据表象上来看，2020年十一期间整体开盘去化率降低。
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数据来源：克而瑞监测数据
02
销售高峰下
典型房企/项目的营销动作
十一的业绩抢收已经结束，但这次成功的逆势上扬值得借鉴。在这一轮的竞争中，业绩抢收显著的典型房企营销优惠情况如下：
首先是恒大的业绩抢收，据监控显示，十一期间郑州范围内恒大6个项目销售约883套，单盘去化约147套。除了恒大全国七折优惠外，恒大城，国庆期间签约再优惠1%，每天每盘10套68折特价房；恒大未来之光，95折，国庆购房首付减免2万元。
碧桂园10个项目销售约657套，单盘去化约66套。十一期间，碧桂园23盘联动，推出百套特价房，总价优惠5-20万。碧桂园凤凰城另外推出特价房，吸引客户；
万科8个项目销售约250套，单盘去化约36套。十一期间万科推出老业主购房优惠3%政策。万科民安江山府、万科山河道、万科大都会、万科溪望等项目分别有额外优惠；
除了住宅项目外，郑州融侨悦澜庭另辟蹊径，绕开竞争激烈的住宅市场以及摆脱公寓目前难以去化的处境，凭借项目的多元打造及价格优势在公寓市场取得非常好的成绩。
据监测数据显示，十一期间融侨悦澜庭公寓项目去化约708套，成功完成一波业绩抢收。从单盘成交套数来看，可荣膺大郑州范围内公寓去化套数头名。
今年的市场背景相对复杂，十一黄金周较之往年，在环境层面其实存在劣势：疫情冲击，对企业及个人收入都造成重创；调控收紧，整体市场冷淡，客户信心不足。然而在市场环境呈现劣势的情况下，今年郑州市场初见柳暗花明。
这其中虽然少不了房企推出的多重优惠，但也有很重要的原因是，在各企业、项目竞争的同时所营造的氛围，为市场注入活力，也侧面增强了购房者的信心，从而提高购房者在购买过程中的成交率。
另一方面，这一轮销售业绩证明了，郑州市场背后依然存在购买力，房企在今后的销售中要针对客户的购买需求，调整不同的销售政策，才能实现客户与企业的双赢。
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